¿Cuantos tipos de hipoteca existen? [4 tipos de hipoteca que tienes que conocer]

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La compra de una casa es, probablemente, la compra más importante que realizará una persona en su vida. Todas las hipotecas tienen en común que son un contrato que se firma para conseguir financiación bancaria cuando compramos una vivienda.

Diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario

Las hipotecas tienen la particularidad de que la garantía del préstamo es el propio inmueble, que además, queda en manos del deudor mientras paga la deuda.

La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. Si no paga, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para cumplir las cantidades adecuadas.

La ventaja que tiene la hipoteca para el deudor o comprador es que la vivienda que actúa como garantía seguirá siendo de su propiedad. Aunque esté hipotecada, puede venderla o alquilarla mientras que cumpla con sus obligaciones, es decir, mientras pague el préstamo.

Al ser un derecho real que recae sobre la vivienda, las hipotecas tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es por esto, que al quedar unida la vivienda a la hipoteca, es necesario cancelar la hipoteca cuando se compra una vivienda hipotecada, así como también cuando se termina de pagar el préstamo hipotecario.

El préstamo hipotecario, por su parte, es el préstamo de dinero que hace la entidad financiera al comprador para adquirir la vivienda. Dinero que tiene que regresar en un plazo determinado y por el que debe pagar unos intereses. La garantía que asegura la devolución del préstamo es la hipoteca constituida sobre la vivienda, mientras que el préstamo hipotecario es la deuda.

La hipoteca está compuesta por tres elementos principales:

Capital

Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa. Dependiendo de la entidad, el límite que financian los bancos está entre el 80% y el 100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita a un porcentaje similar del valor de venta, si este es inferior al de tasación.

Interés

Es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. El interés que se paga puede ser fijo, que no cambia durante el tiempo de vigencia de la hipoteca; o variable, que se modifica según la evolución del índice de referencia cuando se revisa una o dos veces a lo largo del año. En el caso de una hipoteca fija, las cuotas son constantes, si es variable, las cuotas cambian cada periodo de revisión.

Plazo

Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses. En el caso de las hipotecas, suelen ser períodos largos, porque la cantidad del préstamo hipotecario es también elevada. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas, pero mayores los intereses.

Hipoteca de tasa fija

En este tipo de hipoteca el interés se fija al momento de firmar el contrato y se mantiene a lo largo de todo el periodo de amortización de la deuda. Es la más escogida por los compradores y la que más se recomienda, por ofrecer al prestatario la seguridad de conocer desde el principio el monto de la mensualidad y el precio total de la hipoteca a pagar.

Las ventajas son: las mensualidades se mantienen igual o disminuyen si anticipas pagos. Los incrementos de la tasa de interés de referencia del país y otras variables macroeconómicas no afectan a tu hipoteca. Esto hace más fácil calcular los gastos fijos y gestionar el presupuesto familiar.

Hipoteca de tasa variable

En este tipo de hipotecas el interés va fluctuando en función de un índice y un margen referencial. Este índice es la tasa de interés de referencia proporcionado por el Banco de México, y el margen de referencia es lo acordado por cada institución financiera. Una vez que se firmó el contrato del crédito, cada año, normalmente en la misma fecha que se firmó el contrato, se hace un ajuste de la tasa de interés que se cobrará, y la mensualidad podrá aumentar o disminuir según haya sido el ajuste.

La gran ventaja de elegir esta hipoteca, es que puede bajar la mensualidad y reducir tu deuda al momento del ajuste de la tasa de interés. Además, con este tipo de hipoteca es viable que te otorguen un crédito de larga vida, por ejemplo  a veinte, treinta e incluso cuarenta años, por lo que las mensualidades serán más bajas que en una hipoteca de tasa fija. Las comisiones suelen ser más bajas o incluso nulas y generalmente se pueden adelantar pagos sin un monto mínimo.

Hipoteca de tasa mixta

Estas hipotecas tienen un interés que se divide en dos partes: una tasa de interés fija y una tasa de interés variable a la postre.

Las ventajas, que tus mensualidades se rigen por un interés fijo cuando los índices de referencia están a la alza. Puedes conseguir un crédito a largo plazo, como si fuera una hipoteca de tasa variable, pero con mensualidades mas bajas que si fuera un crédito de tasa fija.

Hipoteca de cuota fija

Es una variante de las hipotecas de interés variable y fijo. En este caso la mensualidad no se ve afectada, siempre será la misma, pero si el interés de referencia sube, se alarga el plazo del crédito, mientras que si baja, se paga en menos tiempo la hipoteca.

La ventaja es que el comprador puede beneficiarse de una posible baja de la tasa de interés, y en caso de que suba, su mensualidad no se verá afectada. Solo el tiempo en que pagará el crédito.

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